调控回暖期缩短
应该说，新政还是在市区楼盘销售中留下了痕迹。尽管这个痕迹不如去年“国八条”那么深刻。6月份市区商品房成交数量为601套。而 5月份市内四区商品房成交量为 806套。6月份成交套数比 5月份减少 25％。这个数字明显要小于去年同期。
新政产生了“制冷”效果，但市场的回暖轨迹和周期都与去年有所不同。以6月份为例子，6月上旬每天成交量都在 20套以上，基本延续了5月份的势头。这大概就是前面提到的“没有什么影响！”但到6月中旬以后，每天的交易量出现了明显下降趋势，每天在15套左右。到了6月下旬，市场交易量又有所回升，如6月30日成交量为70套。7月份以后，市区楼盘交易量重新保持了和新政前相当的水平。
龙江工作室总经理龙江分析说，从消费者角度看，市区楼盘的新政回暖期缩短，反映了购房者对政策适应能力的增强，也反映了市区楼盘以自住为主的消费状态。6月上旬，90平方米、70％比例的信息，让部分购房者开始扑大户型住宅，这种行为抹平了调控的影响，但毕竟在目前房价基础上，具备这种购买力的人还在少数，当他们的能力释放过之后，6月中旬，调控影响还原，成交量开始下落，而 6月下旬以后，迅速从政策的临时恐慌中走出来的购房者，又让成交量实现回归。
大户型由火热到平淡 小户型先抑后扬
新政让部分业内人士对大户型十分看好。从市场情况看，新政后的一小段时间内，大户型确实非常吃香。顶基不动产总经理王成纲告诉记者，6月份，他们负责营销策划的都市华庭出现争抢大户型现象，一些客户纷纷打听大户型尾盘的消息，成交的也不少。同样的情况在华新园的 CBD住宅项目————良辰美景的销售中也有所体现，以大户型为主的该项目，6月份销售非常火爆。但进入七八月份，市场对大户型的热情已经回落，部分项目的大户型销售平稳起来。浩华不动产总经理李绥安分析说，90平方米的规定，确实对市区一些大户型房源的销售产生积极影响，但一来大户型的高总价限制了购买能力，二来从目前情况看，大户型在市区特别是市南、市北区还是主导户型，存量不小，许多购房者热了半个月后，心态也逐渐放平。
与大户型不同，市区中小户型住宅在新政开始时，销售确实受到影响，以中小户型为主的百通馨苑 6月份的销售数字为 70套，而 5月份，这个项目卖出了 200多套。“90平方米的规定在新政初始期确实营造了一种观望心态！”龙江分析说。其实这种心态包含多种等待的内容。对低总价小户型的等待，对限价商品房的等待，国家相关部门倡导的从“有住房”到“有房住”的观念在这时发生了作用。
但小户型毕竟是目前市场需求的主体，经过了短暂的适应期后，到七八月份，市区小户型的销售开始明显回升。同样是百通馨苑，七月份的销售数字达到了150多套。百通品牌发展部经理薛风认为，市场对大小户型的需求是有地域区别的，东部沿海区域，房价高，环境好，对于高收入阶层来说，他们需要这里的大户型房子，而在李沧区等代表普通居住需求的区域，中小户型永远都是消费的主力。
郊区商品房：近郊形势好于远郊
和市区相比，郊区楼市受新政的影响明显大一些。在度过了红五月后，6月份大部分郊区市场跌入低谷。西海岸某中档楼盘开发商向记者透露，5月份，该楼盘卖出40多套房子，而6月1日至20日，销售数字为零。即墨某楼盘销售人员告诉记者，5月份他们组织的看房车次次爆满，没有空位，但6月份就接不到什么人。
龙江分析说，从目前的消费行为看，市区楼市以消费为主，郊区盘的销售相当多地靠投资来支撑，去年楼市新政对郊区楼市的投资风刹了车，但经过自然回暖，郊区楼盘的低价位又让投资客们有了置业生金的念想。这也是郊区楼盘红五月的起因。新政实施后，其中的“二变五”条款对市区楼盘影响不大，却在投资风生水起的郊区楼市产生杀伤力，这也就造成了大部分郊区楼盘6月的冷落局面。
尽管整体销售局面不乐观，但在不同的郊区市市场，楼市的情形还是有差别的，那就是近郊的形势好于远郊。同样有投资性购房的存在，近郊却可以方便实现“五加二”的居住理念，尤其是城阳区，已经横亘在市区居住圈扩容的辐射范围之内，加上当地外籍购房者的强大购买力，其销售情况在6月份仍然向好，天泰城、鑫江·水青木华等项目，销售业绩与5月份不相上下。而远郊楼市则享受不到这种利好，不方便度假居住又有5年期的交易限制，很多市区投资客放弃了在那里的购房行为。
郊区楼市新政后的另一局面是，有重大利好支撑的景区或待开发区域回暖迅速。西海岸、即墨鳌山卫等区域的楼盘销售在新政颁布后先冷后热。开发区楼盘朝阳无限在8月份竟然再现了抢房的热闹场面。
在户型方面，多数郊区楼盘的中小户型仍然主导着消费。如前所述，郊区购买力有限，改善居住条件的需求不如市区强烈，在投资客散去的情况下，大户型缺少必要的购买力支撑。当然，这种情况在西海岸、鳌山卫等区域则有所不同，把这里的房产当作目标的购房者，具备相当购买力，大户型的销售与新政前相比没有回落。
二手房买卖：震荡小于去年
新政消息传出，青岛的房产中介一阵恐慌。很多小中介已经做好关门停业的准备。一些大中介公司的负责人也都对新政实施后的二手房买卖市场表示悲观。但新政实施后，市场形势却远不如大家想象得那么糟糕。
22世纪不动产相关人士介绍，6月份他们公司介绍成交的房子有几十套，与5月份相比有 30％的回落，因为5月底受新政消息影响，成交量激增，所以按照正常水平推算，6月份的成交量回落只有不到20％。青房置换及宜佳居不动产等中介公司的情形也大体类似。而从房产交易中心得到的消息，今年1～5月份，青岛二手房成交登记 11301套，而6月1日至12日，市内四区二手房成交831套，日成交量与新政实施前五个月相比减少了33．33％。
什么原因让新政对二手房买卖的震荡小于去年呢？22世纪不动产副总经理李雁分析，去年新政出台，业主对营业税明显不够适应，很多人要么不卖要么要求买方担税，所以很多房子无法形成交易。今年的新政则是对去年政策的完善和细化，买卖双方都能比较好地适应这一变化，加上去年新政最终没有让房价回落，大家的观望心态已经不如去年。部分卖房者还有一种心态，即营业税二变五，如果为了避税将房子再放几年，市场的不可预见性太大了。这种等待还可能让卖房者错过奥运带来的房产升值契机，于是，卖方的观望心态就不如去年那么强烈。
从购房者方面看，一来刚性需求大，二来五年以上房源的房龄往往过长，他们对五年内房产的倾向性仍然非常强烈。
从交易类型上看，中小户型所受影响在二手房领域似乎更大。青房置换副总经理秦彦介绍，近期二手房买卖中，中小户型不如原来那么好卖了，尤其是五年期以内的中小户型。现在的购房者都有这样一种预期，就是今后一手房中的中小户型会增大比例，尽管一手房价格可能要贵一些，但二手房加上税，与新房的价格也就差不多了，这种预期让中小户型的二手房不那么好卖了。
租赁市场：供需同步上扬
相对于二手房买卖的平淡，租赁市场目前表现火爆。据一些大中介介绍，今年六七月份，各公司二手房交易量与 5月相比下降了 20％，与此同时，房屋租赁的数量上升了20％～30％。宜佳居不动产总经理段涛介绍说，六七月份，宜佳居的房屋租赁业务比去年同期上扬了15％，从目前的情况看，市场的需求量和供应量都有所增加。因为房屋租赁市场的日渐火爆，房屋租赁的价格也比平时上涨了10％左右。今年租赁市场还有一个特点，就是租赁形式的多样，短租房成为这个夏天的市场主角。特别是沿海区域，不同档次、不同配套的房子纷纷挂出短租的招牌，缓解了旅游客房市场的压力，也给房屋租赁市场带来一种时令性繁荣。
租赁市场何以火爆今夏？段涛分析说，首先是房屋所有者心态上的变化。以前很多人的房子就是用来卖的，因为怕错过了销售房屋的最好时机，一般不考虑出租。今年，一些未满五年期的房子，房东也会考虑出租营利。二是中小户型房源的涌入。中小户型在租赁市场一直就比较吃香，过去由于相当一部分房子都在买卖领域出没，所以可以租赁的中小户型房源非常少，就影响了租赁成交量。今年的“二变五”和90平方米的规定，都对中小户型房产的销售产生影响，大量中小户型转入租赁市场，供需两旺，房屋租赁因此火爆。短期租赁市场近期非常火爆，这得益于青岛夏季旅游市场的天时地利，短租的高利润也诱使更多的房源进入租赁市场。
