深圳房地产在营销观念的升级的问题上领先于全国同行，具体表现在七个方面。
从满足简单“需求”到实现“需求愿景”
当人们购房置业的时候，在这一行为发生的前期，心里就有了种种憧憬。针对消费者普遍存在的这种需求心理，深圳的房地产开发商和服务商致力于“人文营销”，不仅是简单的从产品质量、功能、产品包装、产品组合以及服务策略上，充分满足客户的各种不同需求，而且在新产品开发之初，即就环境、外观、户型、配套设施等问题上，广泛征求准业主的意见和建议，有的甚至为业主量身定做。在广告诉求上更是引导一种消费方式和推崇一种生活形态，而不再仅仅是停留在推销一种产品的低级层面上了。
从被动的口碑效应到积极的品牌推广
品牌策略依然属于产品策略的范畴。一直以来深圳的地产企业（包括地产服务企业），尤其是一些老牌企业，因为在行业浸润多年，业绩颇丰，由此在深圳乃至在珠三角地区形成了良好的口碑和影响力。但是，安稳的现状被无情的市场打破，深圳房地企业面对的将是全国化的市场。单纯依靠口碑积累来完成企业品牌的建立、推广和提升，已经远远不能适应市场的需要。因此，深圳大多数地产企业特别是地产销售代理企业，如至祥、德思勤、星彦等公司，纷纷加大了品牌推广的力度，并不约而同地将2004年定为企业的品牌年。
从“价格”到“成本”
从顾客的观点来看，“购房者实际支付的成本”比“价格”更为“坚硬”。住宅的成本颇为复杂，首先，住宅正常的使用期限是50年，这50年中的每一天都会产生费用，比如物业管理费，再比如出行的交通费用和时间成本等等。针对这些特点，深圳房地产企业在产品价格定位上更多地是从“购房者实际支付的成本”的角度来进行换位思考，更多的顾及到消费者的心理感受而不是简单的降价让利，使产品价格策略更加合理。
从“消费者”到“顾客”
对于像住宅这样高风险的大宗产品来说，没有“消费者”，只有“顾客”。“顾客”代表的是个别的人、个别的“需求愿景”。简言之，“顾客”要求得到比“消费者”更多的尊重，更个性化的服务。可以预计的是，新世纪房地产的市场化程度会越来越高，个人购房的比例也会上升到极限，把购房者确定为“顾客”，而不是“消费者”，可能只是房地产大战的一个序幕。只有在顾客观念确立的前提下，一对一营销也才成其为可能。其实，这种观点在较早以前就有人提出来了，但真正付诸于实践，应该还是今年的事。
改“传播”为“沟通”
“传播”一词，有一种自说自话的本质，有一种一相情愿的、强制性的意味。而当这种本质需要以大量的广告投入作为支撑的时候，“传播”在商业上就变成了一种不道德的东西。而“沟通”则首先给人一种“平等”的感觉，消费者除了手持货币选票的权力以外还有了“话语权力”；其次，它要求“反馈”，它不是自言自语，而是“对话”。对于房地产行业来说，沟通意味着空中媒体广告的削弱，DM广告、售楼中心接洽、展览展示、以及会所功能的加强。近来，而且深圳地产人更加热衷于面对面的活动营销以及极具人文情怀的温情沟通。
从“物业管理”到“物业服务”
“物业管理”总给人一种被“约束”而不是被“服务”的感觉。和物业管理同等意义的词眼，在其他行业一律称之为“售后服务”，随着产品的同质化现象的日趋严重，产品的高端化的加强，二次和多次置业的行为在二级市场所占比例越来越大，消费者的消费行为也将越来越理性化。在这样严酷竞争的市场环境下，企业要获取最大化的市场份额，除了硬件设施的不断完善和加强，服务软件将是市场拼杀的重要武器。物业服务概念因而从形式走向实质。
从“吆喝”到“拍卖”
从市场营销的第四要素“促销策略”来看，地产销售代理企业以往沿用一成不变的“人员推销”“营业推广”、“公共关系”、等常用手法，很难有新的东西来激活市场，甚至根本忽略了“促销组合”的运用。2004年5月深圳至祥置业有限公司在现代城的商铺楼盘的营销推广中，独辟溪径，大胆采用了“黄金铺王”拍卖这一营销形式，就是一个典型的成功案例。
