2010-2015年中国房贷市场投资分析及前景预测报告(上下卷)

　　房地产贷款是指贷款的用途是房地产或以房地产作担保的贷款。中国银行业监督管理委员会对房地产贷款的定义是：“房地产贷款是指与房产或地产的开发、经营、消费活动有关的贷款。”银行对房地产信贷主要通过三个阶段实现，即地产开发、房地产开发和房地产销售。
　　1998年以来，中国福利性住房实物分配制度的取消和个人住房按揭贷款政策的实施，极大地刺激了房地产业的快速发展和相应的房地产投资高速增长，为之提供相应金融服务的房地产贷款也随之持续快速增长，已成为商业银行扩张最快速的业务。商业银行房地产贷款项下包括法人客户房地产商开发贷款和自然人客户个人住房按揭贷款两类。
　　2008年以来，尽管央行采取了从紧的货币政策，但是商业银行房地产贷款不仅没有减少，反而一直在增加，而且增加幅度仍然不小。2008年上半年，房地产贷款增幅仍高于全部贷款增幅8.4个百分点，表明房地产贷款的增长幅度仍然十分强劲。下半年，美国房贷市场危机引发的“金融海啸”终于全球扩散开来，2008年下半年国家金融政策频出，商业贷款基准利率4次降息、住房公积金贷款利率5次调息、3次下调存款准备金率、首套住房首付比例调至20%、优惠利率下浮30%、存量房交易减免税费等等，这一系列利于房地产市场发展的政策落地后，为房贷市场注入了新生力量。
　　2009年全年，主要金融机构及农村合作金融机构和城市信用社人民币房地产开发贷款累计新增5,764亿元；年末余额同比增长30.7%，增速比2008年末加快20.4个百分点。2009年个人消费性住房贷款累计新增1.4万亿元；年末余额同比增长47.9%，增速比2008年末加快37.4个百分点。
　　中国商业银行房地产信贷伴随房地产市场10年来的高速增长而快速扩张，使不断累积和叠加的房地产开发贷款和个人住房贷款已经占银行贷款总量相当大的比重，风险隐患也在积聚和孕育，未来中国房地产信贷将主要面临两大风险：中小房地产企业将面临资金链断裂引发信用违约风险；房价暴跌将导致个人住房按揭贷款的“断供”率上升。因此，在房地产周期处于下行的过程中，商业银行应根据各地房地产市场的不同状况高度关注房价变动对个人住房按揭贷款不良率的影响，防患于未然。
　　中投顾问发布的《2010-2015年中国房贷市场投资分析及前景预测报告》共十章。首先介绍了房地产贷款的定义、种类、银行房地产信贷的过程等，接着分析了中国房贷市场发展面临的外部环境、房地产行业的运行情况及房贷市场的现状，然后分别介绍了北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、武汉等城市房贷市场的发展。随后，报告对房贷市场做了行业竞争分析、重点银行经营状况分析、风险分析和政策环境分析，最后预测了中国房贷市场的未来前景趋势。您若想对房贷市场有个系统的了解或者想投资房贷市场，本报告是您不可或缺的重要工具。

第一章　房贷的相关概述
　　1.1　房地产市场的基本概念
　　　　1.1.1　房地产的市场形态
　　　　1.1.2　房地产市场的组成部分
　　　　1.1.3　房地产行业对经济和生活的影响
　　　　1.1.4　房地产行业管理的职责
　　1.2　房地产贷款的基本介绍
　　　　1.2.1　房地产贷款的定义
　　　　1.2.2　房地产贷款的主要种类
　　　　1.2.3　银行对房地产信贷过程
　　　　1.2.4　房地产贷款的三种担保方式
　　1.3　房地产信贷资金相关简述
　　　　1.3.1　房地产信贷资金的概念
　　　　1.3.2　房地产信贷资金的主体
　　　　1.3.3　房地产信贷资金的来源
　　　　1.3.4　房地产信贷资金的循环运行
第二章　房贷市场发展的经济社会环境分析
　　2.1　经济环境
　　　　2.1.1　2008年中国主要经济指标统计
　　　　2.1.2　2009年中国经济运行状况
　　　　2.1.3　中国一揽子经济复苏计划成效显现
　　　　2.1.4　我国城镇居民可支配收入增长快速
　　　　2.1.5　中国地区经济发展严重失衡
　　2.2　社会环境
　　　　2.2.1　中国社会民生环境现状
　　　　2.2.2　我国居民消费结构渐趋多元化
　　　　2.2.3　汶川地震后的中国地产运行浅析
　　　　2.2.4　节能时代房地产发展形势分析
　　　　2.2.5　房地产行业诚信受质疑
　　2.3　产业环境
　　　　2.3.1　2009年中国土地交易市场景气持续上升
　　　　2.3.2　2009年建材工业经济运行分析
　　　　2.3.3　2010年建筑行业发展态势分析
　　　　2.3.4　中国房地产中介行业发展概况
　　2.4　金融环境
　　　　2.4.1　国际金融市场发展形势透析
　　　　2.4.2　2008年中国金融市场运行综述
　　　　2.4.3　2008年我国重点区域银行业发展概述
　　　　2.4.4　2009年中国金融市场运行分析
　　　　2.4.5　中国资本市场运行概览
第三章　房地产行业运行分析
　　3.1　中国房地产行业发展概述
　　　　3.1.1　中国房地产行业发展的进程
　　　　3.1.2　中国房地产与经济发展的相关性
　　　　3.1.3　从四个角度分析中国房地产业
　　　　3.1.4　中国房地产开发模式的蜕变历程
　　　　3.1.5　中国房地产行业步入复苏周期
　　3.2　2006-2009年中国房地产景气指数分析
　　　　3.2.1　2006年中国房地产景气指数分析
　　　　3.2.2　2007年中国房地产景气指数分析
　　　　3.2.3　2008年中国房地产景气指数分析
　　　　3.2.4　2009年中国房地产景气指数分析
　　3.3　2007-2009年中国房地产行业运行综述
　　　　3.3.1　2007年我国房地产市场运行状况回顾
　　　　3.3.2　2008年中国房地产市场运行数据分析
　　　　3.3.3　2008年中国房地产行业发展特征透析
　　　　3.3.4　2008年我国三大重点区域房地产市场比较分析
　　　　3.3.5　2009年我国房地产市场发展简述
　　3.4　中国房地产行业面临的主要问题
　　　　3.4.1　中国房地产行业存在的三大弊端
　　　　3.4.2　近阶段房地产运行面临的风险
　　　　3.4.3　中国房地产市场存在诸多矛盾
　　　　3.4.4　我国房地产行业遭遇四大难题
　　3.5　中国房地产行业发展的策略
　　　　3.5.1　促进房地产业健康发展的措施
　　　　3.5.2　积极引导房地产市场规范化发展
　　　　3.5.3　协调房地产宏观调控发展的建议
　　　　3.5.4　解决房地产困难的对策分析
第四章　房贷市场分析
　　4.1　房地产开发融资渠道与模式解析
　　　　4.1.1　中国房地产行业基本融资模式综述
　　　　4.1.2　我国房地产融资市场的主要特征解析
　　　　4.1.3　REITs必将成为新形势下房地产融资热点
　　　　4.1.4　中国房地产行业融资面临的难点及对策
　　　　4.1.5　浅析房地产融资市场的发展趋势
　　4.2　中国房地产贷款市场概况
　　　　4.2.1　新时期房地产信贷市场发展历程
　　　　4.2.2　2007年中国房贷市场发展回顾
　　　　4.2.3　央行利率调整带动房贷市场复苏
　　　　4.2.4　房贷新政激化房贷市场矛盾
　　　　4.2.5　我国房贷转按揭市场发展透析
　　4.3　2008-2009年中国房贷市场运行现状
　　　　4.3.1　2008年中国房贷市场总体运行状况
　　　　4.3.2　2008年个人房贷市场运行分析
　　　　4.3.3　2009年国内个人房贷市场强劲回升
　　　　4.3.4　2009年我国房地产开发贷款呈稳步回升势头
　　　　4.3.5　2009年房地产开发贷款情况简述
　　4.4　商业银行房地产信贷加速扩张现象解读
　　　　4.4.1　我国商业银行房贷快速扩张现状浅析
　　　　4.4.2　我国商业银行房贷快速扩张典型范例
　　　　4.4.3　透析商业银行房贷快速扩张的潜在风险
　　　　4.4.4　商业银行房贷业务市场扩张的相关建议
　　4.5　住房信贷与住宅市场的相关性评析
　　　　4.5.1　住房消费信贷与住宅市场的关系浅析
　　　　4.5.2　中美住房市场对住房消费信贷的依赖度比较
　　　　4.5.3　当前住房消费信贷市场面临的主要问题
　　　　4.5.4　房贷新政对住宅市场调整周期的影响判断
　　　　4.5.5　我国住房消费信贷及住房市场发展的对策措施
　　4.6　房贷市场存在的问题与对策
　　　　4.6.1　我国房地产信贷市场存在的漏洞
　　　　4.6.2　房贷新政实施中面临的障碍
　　　　4.6.3　加强房地产金融监管的对策措施
　　　　4.6.4　商业银行房贷业务发展重点及建议
　　　　4.6.5　房地产开发企业信贷业务发展建议
　　　　4.6.6　完善中国房地产金融体系的对策建议
第五章　中国房贷区域市场分析
　　5.1　北京
　　　　5.1.1　北京房贷市场竞争格局分析
　　　　5.1.2　“国十三条”利好北京房贷市场发展
　　　　5.1.3　2009年初北京房贷市场大打优惠战
　　　　5.1.4　2009年北京房贷市场运行简析
　　　　5.1.5　北京公积金“组合贷”市场成效不佳
　　5.2　上海
　　　　5.2.1　2007年上海房贷市场运行回顾
　　　　5.2.2　2008年上海房贷市场运行浅析
　　　　5.2.3　2009年上海房贷市场运行数据透析
　　　　5.2.4　上海房贷市场竞争局势紊乱
　　　　5.2.5　上海房贷新政的实施效果分析
　　5.3　广州
　　　　5.3.1　利率下浮影响广州房贷市场竞争加剧
　　　　5.3.2　2009年广州房贷市场运行状况分析
　　　　5.3.3　广州市场二套房贷政策实施情况
　　　　5.3.4　广州七折房贷市场进展迟缓
　　5.4　深圳
　　　　5.4.1　深圳房贷市场运行态势分析
　　　　5.4.2　深圳二套房贷政策发展解读
　　　　5.4.3　深圳房贷断供现象及其影响解读
　　　　5.4.4　深圳房贷市场竞争激烈诱发信贷风险
　　　　5.4.5　深圳银行业房贷市场面临的风险及对策
　　5.5　其他地区
　　　　5.5.1　天津市场房贷新品层出不穷
　　　　5.5.2　重庆房贷市场增长迅猛
　　　　5.5.3　南京房贷市场发展火爆
　　　　5.5.4　政策松绑武汉房贷市场成效显著
　　　　5.5.5　外资银行搅乱杭州房贷市场格局
第六章　房贷市场竞争分析
　　6.1　中国房地产行业的竞争格局
　　　　6.1.1　中国房地产竞争格局及发展模式
　　　　6.1.2　房地产企业的五大核心竞争要素
　　　　6.1.3　房地产市场中的低成本竞争战略解析
　　　　6.1.4　房地产行业未来竞争趋向
　　6.2　中国房贷市场中外银行竞争现状
　　　　6.2.1　外资银行在中国房贷市场的竞争力解析
　　　　6.2.2　外资银行积极抢占我国房贷市场份额
　　　　6.2.3　2009年中外银行竞谋国内个人房贷市场
　　　　6.2.4　2009年房贷市场银行业竞争升温
　　　　6.2.5　银行房贷市场大打折扣战
　　6.3　中资银行房贷市场竞争策略探讨
　　　　6.3.1　发挥优势加大自有资源的投入
　　　　6.3.2　围绕客户需求提高服务效率和服务水平
　　　　6.3.3　全力推进产品创新
　　　　6.3.4　加速向理财型服务视点转化
第七章　房地产信贷重点银行分析
　　7.1　中国银行
　　　　7.1.1　企业简介
　　　　7.1.2　2008年1-12月中国银行经营状况分析
　　　　7.1.3　2009年1-12月中国银行经营状况分析
　　　　7.1.4　2010年1-9月中国银行经营状况分析
　　　　7.1.5　中行房贷业务开发现状
　　7.2　中国农业银行
　　　　7.2.1　企业简介
　　　　7.2.2　2008年1-12月农业银行经营状况分析
　　　　7.2.3　2009年1-12月农业银行经营状况分析
　　　　7.2.4　2010年1-9月农业银行经营状况分析
　　　　7.2.5　农行个人房贷利率变化情况
　　7.3　中国工商银行
　　　　7.3.1　企业简介
　　　　7.3.2　2008年1-12月工商银行经营状况分析
　　　　7.3.3　2009年1-12月工商银行经营状况分析
　　　　7.3.4　2010年1-9月工商银行经营状况分析
　　　　7.3.5　工行存量房贷调整新政出台
　　7.4　中国建设银行
　　　　7.4.1　企业简介
　　　　7.4.2　2008年1-12月建设银行经营状况分析
　　　　7.4.3　2009年1-12月建设银行经营状况分析
　　　　7.4.4　2010年1-9月建设银行经营状况分析
　　　　7.4.5　建行个人房贷业务增长快速
　　7.5　招商银行
　　　　7.5.1　企业简介
　　　　7.5.2　2008年1-12月招商银行经营状况分析
　　　　7.5.3　2009年1-12月招商银行经营状况分析
　　　　7.5.4　2010年1-9月招商银行经营状况分析
　　　　7.5.5　招行房贷业务实施多元化突围策略
　　7.6　中信银行
　　　　7.6.1　企业简介
　　　　7.6.2　2008年1-12月中信银行经营状况分析
　　　　7.6.3　2009年1-12月中信银行经营状况分析
　　　　7.6.4　2010年1-9月中信银行经营状况分析
　　　　7.6.5　中信房贷产品主打高端市场
第八章　房贷市场风险分析
　　8.1　房地产发展各阶段的房贷风险特征
　　　　8.1.1　起步阶段
　　　　8.1.2　快速发展阶段
　　　　8.1.3　震荡整理阶段
　　　　8.1.4　平稳发展阶段
　　　　8.1.5　衰退阶段
　　8.2　房地产开发贷款存在的主要风险与管理
　　　　8.2.1　政策风险
　　　　8.2.2　市场风险
　　　　8.2.3　客户风险
　　　　8.2.4　项目风险
　　　　8.2.5　法律风险
　　　　8.2.6　风险管理
　　8.3　银行业房贷市场存在的风险与对策
　　　　8.3.1　浅析房地产市场周期与银行信贷风险的相关性
　　　　8.3.2　银行业房地产信贷潜在七类风险
　　　　8.3.3　未来商业银行房地产信贷面临的风险
　　　　8.3.4　银行业房地产信贷风险产生的原因透析
　　　　8.3.5　国内银行业房地产信贷风险的应对之策
　　8.4　“双轨制”下房地产信贷风险评析
　　　　8.4.1　房地产市场的“双轨制”运行特征
　　　　8.4.2　“双轨制”运行与房地产市场的相关性
　　　　8.4.3　房地产信贷投机回报情况
　　　　8.4.4　“双轨制”下房地产信贷潜在的风险及策略
第九章　房贷市场发展的政策环境分析
　　9.1　2007年房地产行业宏观调控政策回顾
　　　　9.1.1　土地政策方面
　　　　9.1.2　金融政策方面
　　　　9.1.3　税收政策方面
　　　　9.1.4　保障性住房体系的建设
　　9.2　2008年房地产及房贷业重大政策解读
　　　　9.2.1　2008年房地产行业相关政策盘点
　　　　9.2.2　2008年底国家出台房地产“三新政”
　　　　9.2.3　金融30条对房地产行业的影响评析
　　9.3　2009年房地产及房贷业相关政策分析
　　　　9.3.1　新31号实施对房地产企业的影响评析
　　　　9.3.2　信贷调整十意见明确国家房贷政策细节
　　　　9.3.3　《固定资产贷款管理暂行办法》初稿面世
　　9.4　2010年房地产及房贷业相关政策分析
　　　　9.4.1　2010年初国务院出台国十一条调控房价
　　　　9.4.2　国家针对高房价城市要限购房套数
　　　　9.4.3　中国人民银行10月上调金融机构人民币存贷款基准利率
　　9.5　房地产及房贷业相关法律法规介绍
　　　　9.5.1　中华人民共和国城市房地产管理法
　　　　9.5.2　城市房地产抵押管理办法
　　　　9.5.3　住房公积金管理条例
　　　　9.5.4　中国人民银行个人住房担保贷款管理条例
　　　　9.5.5　经济适用住房开发贷款管理办法
　　　　9.5.6　《关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知》
　　　　9.5.7　《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》
　　　　9.5.8　《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》
第十章　房贷市场发展前景分析
　　10.1　房地产行业发展前景展望
　　　　10.1.1　未来两三年我国房地产行业的发展趋势
　　　　10.1.2　我国房地产行业发展方向透析
　　　　10.1.3　中国房地产行业面临良好市场机遇
　　　　10.1.4　中国房地产行业发展前景预测
　　10.2　中国房贷市场发展趋势分析
　　　　10.2.1　中国房贷证券化市场未来发展空间广阔
　　　　10.2.2　我国个人房贷市场需求潜力分析
　　　　10.2.3　国内二手房贷市场开发前景看好

图表　中国不同经济制度下的住房消费
图表　中国房地产行业中的公共利益
图表　2004-2008年国内生产总值及其增长速度
图表　2004-2008年工业增加值及增长速度
图表　2008年1-11月规模以上工业企业实现利润及其增长速度
图表　2004-2008年固定资产投资及增长速度
图表　2008年固定资产投资新增主要生产能力
图表　2004-2008年全社会消费品零售总额及增长速度
图表　2004-2008年居民消费价格涨跌幅度
图表　2004-2008年货物进出口总额及增长速度
图表　2008年末各地区金融机构本外币各项存款余额及增长率
图表　2008年末各地区金融机构存贷款余额增速
图表　2008年末金融机构本外币存贷款地区分布
图表　2008年末各地区金融机构存贷款结构
图表　2008年末各地区金融机构本外币各项贷款余额及增长率
图表　1987-2006年商品房、商品住宅的价格变化及其与GDP增长的比较
图表　全国房地产开发企业（单位）经营情况
图表　全国房地产投资及住房建设情况（一）
图表　全国房地产投资及住房建设情况（二）
图表　全国商品房新开工、施工、竣工面积情况
图表　四大国有商业银行个人住房信贷增长情况
图表　全国商品房销售情况
图表　2000-2007年房地产开发投资及其增长情况
图表　2000-2007年商品房价格及其上涨情况
图表　1984-2008年中国房地产行业的三大周期
图表　中国房地产政策和房地产周期的相关度
图表　1998-2008年房地产行业周期
图表　2006年11月全国房地产开发景气指数趋势图
图表　2007年11月全国房地产开发景气指数趋势图
图表　2008年12月全国房地产开发景气指数趋势图
图表　2009年4月全国房地产开发景气指数趋势图
图表　2008年1-12月各地区房地产开发投资及增速情况
图表　2008年1-12月各地区商品房销售及增长情况
图表　2008年12月份70个大中城市房屋销售价格指数
图表　2008年12月份70个大中城市房屋销售价格指数（90平方米及以下）
图表　2008年沪深房地产上市公司净利润变化情况
图表　2006-2008年10月东中西三大地区房地产开发投资增幅情况
图表　2005-2008年3季度三大重点区域房地产投资增幅情况
图表　2008年1-10月房地产开发投资增长变化较大的城市
图表　1999-2008年3季度三大重点发展区域商品房新开工面积变化
图表　2008年1-10月40个重点城市中商品房新开工面积变化幅度最大的10个城市
图表　1999-2008年3季度三大重点发展区域商品房销售面积增幅情况
图表　2008年五次上调存款准备金率时间一览表
图表　2008年出台的各项金融政策一览表
图表　2007、2008年北京个人房贷市场交易走势对比图
图表　2008年住房公积金与商业贷款利率比较
图表　1998-2007年商业银行房地产贷款扩张情况
图表　1998-2007年房地产投资与全社会固定资产投资、GDP比较
图表　2007年11家商业银行房地产贷款增长情况比较
图表　1998-2007年贷款利率调整幅度与商业银行房地产贷款增长幅度
图表　无基本假设的月供支出对加息幅度的敏感度
图表　2001-2007年城市居民人均住房面积的增长情况
图表　2002-2008年上海个人住房贷款余额年度增长量与住房销售量对比分析
图表　2008年上海公积金使用情况
图表　截至2008年11月5日部分商业银行房贷细则和实施要点
图表　美国次贷危机的形成
图表　美国次贷危机的扩大
图表　美国个人住房按揭贷款市场分类
图表　2000-2007年美国住房按揭贷款断供比例变化情况
图表　2004-2009年美国经济增长情况
图表　2004-2009年美国个人消费支出率变化情况
图表　1995-2008年中国货币政策走向
图表　2000-2008年金砖四国资本流动变化情况
图表　2004-2008年钢材价格走势
图表　2003-2008年国内铜现货价格走势
图表　国内信贷额、固定资产投资完成额和房地产开发完成额的相关性
图表　北京楼盘四大国有商业银行贷款占有率分析图
图表　北京楼盘商业银行贷款占有率分析图
图表　北京商业银行拥有的楼盘数量分布
图表　2007年-2009年中国银行主要会计数据和主要财务指标
图表　2008-2009年中国银行分地区利润贡献及资产负债总体情况
图表　2008-2009年中国银行主要存贷款业务及变动情况
图表　2009年1-12月中国银行主要会计数据及财务指标
图表　2009年1-12月中国银行非经常性损益项目及金额
图表　2010年1-9月中国银行主要会计数据及财务指标
图表　2010年1-9月中国银行非经常性损益项目及金额
图表　2007-2008年农业银行主要财务数据
图表　2008-2009年农业银行主要财务数据
图表　2008-2009年农业银行主营业务分地区情况
图表　2009年1-12月农业银行主要会计数据及财务指标
图表　2009年1-12月农业银行非经常性损益项目及金额
图表　2010年1-9月农业银行主要会计数据及财务指标
图表　2010年1-9月农业银行非经常性损益项目及金额
图表　2007-2009年工商银行主要财务数据
图表　2008年1-12月工商银行净资产收益率及每股收益
图表　2008年1-12月工商银行主营业务分行业情况
图表　2008年1-12月工商银行主营业务分地区情况
图表　2009年1-12月工商银行主要会计数据及财务指标
图表　2009年1-12月工商银行非经常性损益项目及金额
图表　2010年1-9月工商银行主要会计数据及财务指标
图表　2010年1-9月工商银行非经常性损益项目及金额
图表　2008年1-12月建设银行非经常性损益项目及金额
图表　2005年-2009年建设银行按照中国会计准则编制主要财务数据
图表　2008-2009年建设银行主要业务分部的利润总额情况
图表　2008-2009年建设银行地区分部划分的利润总额分布情况
图表　2009年1-12月建设银行主要会计数据及财务指标
图表　2009年1-12月建设银行非经常性损益项目及金额
图表　2010年1-9月建设银行主要会计数据及财务指标
图表　2010年1-9月建设银行非经常性损益项目及金额
图表　2008年1-12月招商银行非经常性损益项目及金额
图表　2007年-2009年招商银行主要会计数据和主要财务指标
图表　2008年1-12月招商银行主营业务收入、主营业务利润分业务构成情况
图表　2008年1-12月招商银行主营业务收入、主营业务利润分地区构成情况
图表　2009年1-12月招商银行主要会计数据及财务指标
图表　2009年1-12月招商银行非经常性损益项目及金额
图表　2010年1-9月招商银行主要会计数据及财务指标
图表　2010年1-9月招商银行非经常性损益项目及金额
图表　2007-2009年中信银行主要财务数据
图表　2007-2009年中信银行非经常性损益项目及金额
图表　2008-2009年中信银行主营业务分行业情况
图表　2008年1-12月中信银行主营业务分地区情况
图表　2009年1-12月中信银行主要会计数据及财务指标
图表　2009年1-12月中信银行非经常性损益项目及金额
图表　2010年1-9月中信银行主要会计数据及财务指标
图表　2010年1-9月中信银行非经常性损益项目及金额