2012-2016年中国商业地产市场投资分析及前景预测报告(上中下卷)

　　近年来，新近落成的大型综合购物中心已经迅速成为不少城市商业零售市场的主力军，而传统的商业物业已经很难满足它们对硬件和软件的要求，这给房地产行业留下了巨大的市场空白，于是融合传统流通业与地产业的商业地产企业就应运而生。
　　2009年金融海啸肆虐后的中国楼市步入深度调整和复苏期。相较住宅市场，商业地产市场显得很冷清。2009年中国商业地产发展总体表现为投资热，消化冷的特点，在价格和成交量上都呈现出“倒挂”的现象，说明和实体经济联系紧密的商业地产受制于宏观经济的真实状况，尚处在调整谷底。
　　2010年开始，房地产紧缩型调控拉开大幕，4月17日出台的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，调控力度之大，堪称史无前例。新政主要针对住宅市场，而商业地产成为楼市调控新政的受益者。2010年我国商业地产呈爆发式增长，达到历史新高。2010年1-12月，商业营业用房和办公楼开发投资完成额分别达到5,598.84、1,806.55亿元，分别增长33.90%和31.2%。
　　2011年以来，随着地产格局的更替和政策的调整，住宅地产发展开始趋缓，而商业地产市场却焕发出前所未有的活力。俨然进入到了黄金发展期。2011年全年，办公楼和商业营业用房销售额同比增长率分别高达16.1%和23.7%。
　　2011年7月20日，中国银监会强调商业地产抵押贷款的风险，并且第一次对商业地产抵押贷款提出具体要求，说明国家已开始关注商业地产领域的过热信号，但我们认为，商业地产是促进内需的项目，而中国现在内需的核心问题是生产与流通不匹配，再调节可能性不大。我国商业地产市场仍有很大空间和潜力，预计未来几年内的商业地产市场将蓬勃发展，真正属于商业地产的“黄金十年”即将来临。在一线城市商业地产开发趋于饱和的背景下，未来商业地产开发将呈现普遍向二、三线城市蔓延的趋势。
　　中投顾问发布的《2012-2016年中国商业地产市场投资分析及前景预测报告》共十八章。首先介绍了商业地产的相关概念、分类及特点等，接着分析了中国房地产行业和商业地产市场的现状，然后具体介绍了商铺地产、写字楼、工业地产、购物中心地产的发展。随后，报告对商业地产市场做了区域发展分析、重点企业经营状况分析、竞争格局分析和投融资分析，最后预测了中国商业地产市场的未来前景与发展趋势。您若想对商业地产市场有个系统的了解或者想投资商业地产，本报告是您不可或缺的重要工具。

第一章　商业地产行业相关概述
　　1.1　房地产概念阐释
　　　　1.1.1　房地产的定义
　　　　1.1.2　房地产的特征
　　　　1.1.3　房地产的自然形态
　　　　1.1.4　房地产的类别
　　1.2　房地产行业概述
　　　　1.2.1　房地产行业的定义
　　　　1.2.2　房地产行业的主要领域
　　　　1.2.3　房地产行业的特点
　　　　1.2.4　房地产行业的地位
　　1.3　房地产市场分析的内容和特点
　　　　1.3.1　房地产市场分析的层次
　　　　1.3.2　房地产市场分析的内容
　　　　1.3.3　房地产市场分析的特点
　　　　1.3.4　提高房地产市场分析有效性的途径
　　1.4　商业地产的相关概述
　　　　1.4.1　商业地产的定义
　　　　1.4.2　商业地产的分类
　　　　1.4.3　商业地产的模式
　　　　1.4.4　商业地产发展规模分级
第二章　房地产行业发展概况
　　2.1　中国房地产行业的发展综述
　　　　2.1.1　改革开放30年中国房地产的发展概述
　　　　2.1.2　中国房地产行业呈现短周期化特征
　　　　2.1.3　中国房地产行业整体利润率超过30%
　　　　2.1.4　中国房地产行业泡沫浅析
　　2.2　2008年中国房地产行业的发展
　　　　2.2.1　2008年中国房地产行业运行状况
　　　　2.2.2　2008年中国房地产市场运行特点
　　　　2.2.3　2008年中国房地产行业热点回顾
　　　　2.2.4　2008年影响中国房地产市场的国内外因素分析
　　2.3　2009年中国房地产行业的发展
　　　　2.3.1　2009年中国房地产行业运行状况
　　　　2.3.2　2009年中国房地产市场发展特征
　　　　2.3.3　2009年中国房地产市场发展动态
　　　　2.3.4　2009年中国房地产市场热点回顾
　　2.4　2010-2011年中国房地产市场的发展
　　　　2.4.1　2010年中国房地产市场运行状况
　　　　2.4.2　2010年中国房地产市场的发展特征
　　　　2.4.3　2010年中国房地产市场的热点回顾
　　　　2.4.4　2010年成中国房地产市场调控年
　　　　2.4.5　2011年我国房地产市场运行状况
　　2.5　中国房地产行业面临的问题及考验
　　　　2.5.1　中国房地产业当前需注意的问题
　　　　2.5.2　中国房地产行业面临的危机
　　　　2.5.3　中国房地产市场供需结构明显失衡
　　　　2.5.4　中国房地产回升过快或将带来不利影响
　　2.6　中国房地产行业的对策及建议
　　　　2.6.1　中国房地产行业发展主要对策分析
　　　　2.6.2　中国房地产市场调控应走法制化道路
　　　　2.6.3　中国房地产制度改革和市场发展的对策
　　　　2.6.4　规范我国房地产行业税收管理的对策
第三章　中国房地产行业需求分析
　　3.1　中国的人口现状
　　　　3.1.1　人口规模及其变化
　　　　3.1.2　人口结构
　　　　3.1.3　人口素质状况
　　　　3.1.4　人口分布状况
　　3.2　房地产市场需求形势分析
　　　　3.2.1　房地产不同的需求差异
　　　　3.2.2　中国房地产供需比率分析
　　　　3.2.3　我国房地产市场需求受四大问题制约
　　　　3.2.4　近中期我国房地产需求形势看好
　　3.3　影响房地产消费需求的主要因素
　　　　3.3.1　人口因素
　　　　3.3.2　城市化因素
　　　　3.3.3　收入因素
　　　　3.3.4　城市拆迁改造因素
　　　　3.3.5　投资投机因素
第四章　中国商业地产发展分析
　　4.1　中国商业地产发展概述
　　　　4.1.1　我国商业地产市场发展回顾
　　　　4.1.2　影响商业地产发展潜力的相关因素
　　　　4.1.3　我国商业地产行业发展的金融环境
　　　　4.1.4　中国商业地产市场开发模式开始转型
　　4.2　2008-2009年中国商业地产的发展
　　　　4.2.1　2008年中国商业地产市场运行综述
　　　　4.2.2　2008年中国商业地产细分市场透析
　　　　4.2.3　2009年中国商业地产市场发展特征
　　　　4.2.4　2009年中国商业地产市场新形势分析
　　4.3　2010年中国商业地产的发展
　　　　4.3.1　2010年中国商业地产增长达新高
　　　　4.3.2　2010年中国商业地产市场繁荣发展
　　　　4.3.3　2010年中国商业地产发展新特点
　　　　4.3.4　2010年中国商业地产行业重大事件
　　4.4　2011年中国商业地产市场的发展
　　　　4.4.1　2011年我国商业地产市场基本状况
　　　　4.4.2　2011年我国商业地产市场发展动态
　　　　4.4.3　2011年我国商业地产市场呈现新特点
　　　　4.4.4　2011年商业地产市场或已进入调控视野
　　4.5　中国“地产+商业”运营模式探讨
　　　　4.5.1　“地产+商业”运营模式的优劣分析
　　　　4.5.2　“地产+商业”运营模式的典型案例
　　　　4.5.3　“地产+商业”运营模式产生竞争优势的机理
　　4.6　中国商业地产经营策略的比较
　　　　4.6.1　零散销售、统一经营
　　　　4.6.2　零散销售、各自经营
　　　　4.6.3　整体出售、整体经营
　　　　4.6.4　整体出租、整体经营
　　　　4.6.5　零散出租、各自经营
　　4.7　中国商业地产面临的挑战与问题
　　　　4.7.1　中国商业地产市场的四大困扰
　　　　4.7.2　制约中国商业地产发展的主要因素
　　　　4.7.3　国内商业地产项目开发面临的挑战
　　　　4.7.4　我国商业地产行业发展的弊病分析
　　4.8　中国商业地产市场发展的对策
　　　　4.8.1　发展中国商业地产市场的对策措施
　　　　4.8.2　我国商业地产行业发展的思路浅析
　　　　4.8.3　中国商业地产开发策略分析
　　　　4.8.4　中国商业地产行业亟待创新模式
　　　　4.8.5　壮大中国商业地产市场的政策建议
第五章　商铺地产市场
　　5.1　中国商铺市场概况
　　　　5.1.1　商铺市场的发展变化
　　　　5.1.2　商铺地产成为“金矿”
　　　　5.1.3　中国商铺地产发展迅猛的原因
　　5.2　2008-2011年商铺市场的发展
　　　　5.2.1　2008年中国商铺市场分析
　　　　5.2.2　2009国内各城市商铺市场排名
　　　　5.2.3　2010年房产新政助推商铺市场迅速升温
　　　　5.2.4　2010年商铺市场呈现发展新模式
　　　　5.2.5　2011年我国商铺市场需求强劲
　　5.3　2010-2011年重点城市商铺市场现状分析
　　　　5.3.1　北京
　　　　5.3.2　上海
　　　　5.3.3　广州
　　　　5.3.4　深圳
　　5.4　产权式商铺及相关法律问题浅析
　　　　5.4.1　中国产权式商铺的兴起及发展
　　　　5.4.2　产权式商铺发展的现状考察与法律困境
　　　　5.4.3　产权式商铺经营模式完善构想
　　　　5.4.4　产权式商铺模式将不断走向完善
　　5.5　商铺地产投资分析
　　　　5.5.1　商铺独具六大投资价值
　　　　5.5.2　2010年投资者看好的商铺的特征
　　　　5.5.3　商铺投资趋势与成功要素
　　　　5.5.4　商铺投资的个性化形式
　　　　5.5.5　七类商铺的投资分析及策略
　　5.6　商铺投资风险与对策
　　　　5.6.1　投资商铺的风险及对策
　　　　5.6.2　投资产权式商铺的法律风险分析
　　　　5.6.3　投资地铁商铺需谨慎
　　　　5.6.4　避免商铺风险的具体操作步骤
　　5.7　商铺地产面临的问题
　　　　5.7.1　商铺市场四大问题需改善
　　　　5.7.2　商铺投资热中的冷思考
　　　　5.7.3　社区商铺投资应注意的问题
　　　　5.7.4　商铺市场遭遇三大瓶颈
第六章　写字楼市场
　　6.1　中国写字楼市场发展综述
　　　　6.1.1　中国写字楼发展史及种类回顾
　　　　6.1.2　2009年我国写字楼市场的发展
　　　　6.1.3　2010年中国写字楼市场发展势头趋好
　　　　6.1.4　2010年中国写字楼开发投资概况
　　　　6.1.5　2010年中国写字楼市场销售概况
　　　　6.1.6　2011年中国写字楼市场发展概况
　　6.2　2010年中国写字楼市场分区域发展概况
　　　　6.2.1　华北地区
　　　　6.2.2　华东地区
　　　　6.2.3　华南地区
　　　　6.2.4　中西部地区
　　6.3　2010-2011年中国四大城市写字楼市场发展
　　　　6.3.1　北京
　　　　6.3.2　上海
　　　　6.3.3　广州
　　　　6.3.4　深圳
　　6.4　写字楼市场营销分析
　　　　6.4.1　写字楼需求变化的模型研究
　　　　6.4.2　写字楼的营销阶段与手段
　　　　6.4.3　写字楼营销策略探讨
　　　　6.4.4　写字楼整栋销售秘诀解读
　　6.5　写字楼市场投资分析
　　　　6.5.1　投资写字楼需注意的问题
　　　　6.5.2　小户性写字楼成投资新宠
　　　　6.5.3　投资写字楼的三大风险
　　6.6　写字楼市场发展趋势
　　　　6.6.1　中国写字楼市场未来将高速发展
　　　　6.6.2　写字楼产品未来发展几大趋势
　　　　6.6.3　中国写字楼细分化发展方向分析
第七章　工业地产市场
　　7.1　中国工业地产市场概况
　　　　7.1.1　工业地产成房地产开发新热点
　　　　7.1.2　工业地产发展的特征
　　　　7.1.3　全国工业地产布局整体内移
　　　　7.1.4　中国工业地产开发四大模式概述
　　　　7.1.5　我国工业地产国家政策解读
　　　　7.1.6　2010年房地产新政激发工业地产呈现新面貌
　　　　7.1.7　2011年我国工业地产市场趋于活跃
　　　　7.1.8　2012年初我国工业地产市场发展动态
　　7.2　中国各大城市工业地产的发展动态
　　　　7.2.1　上海市
　　　　7.2.2　北京市
　　　　7.2.3　广州市
　　　　7.2.4　武汉市
　　　　7.2.5　成都市
　　　　7.2.6　天津市
　　　　7.2.7　重庆市
　　7.3　中国工业地产投资分析
　　　　7.3.1　工业地产的投资价值
　　　　7.3.2　我国工业地产投资形势分析
　　　　7.3.3　工业地产投资风险及建议
　　　　7.3.4　“微型工业”掀起工业地产投资热潮
　　7.4　工业地产新融资渠道REITS分析
　　　　7.4.1　REITs融资的优势简述
　　　　7.4.2　REITs引领工业地产开发潮流
　　　　7.4.3　工业地产开发有望受益REITs
　　　　7.4.4　REITs将有望成为工业地产融资主渠道
　　7.5　中国工业地产的发展前景
　　　　7.5.1　宏观调控下中国工业地产发展可期
　　　　7.5.2　中国工业地产市场前景光明
　　　　7.5.3　工业地产极具升值价值
　　　　7.5.4　中国工业地产发展趋势分析
第八章　购物中心地产市场
　　8.1　购物中心地产发展综述
　　　　8.1.1　中国购物中心的发展历程描述
　　　　8.1.2　中国购物中心发展的特点解析
　　　　8.1.3　新政下开发商挥师商业地产投建购物中心
　　　　8.1.4　中国购物中心从开发时代向运营时代转变
　　　　8.1.5　郊外型购物中心发展研究
　　8.2　2011年中国购物中心发展分析及未来预测
　　　　8.2.1　2011年中国购物中心发展特点
　　　　8.2.2　2011年中国购物中心开发状况
　　　　8.2.3　2012-2013年中国购物中心开发预测
　　　　8.2.4　2012-2013年中国购物中心投资预测
　　　　8.2.5　未来我国购物中心的发展趋势
　　8.3　部分区域购物中心发展概况
　　　　8.3.1　北京
　　　　8.3.2　上海
　　　　8.3.3　广东
　　　　8.3.4　成都
　　　　8.3.5　天津
　　　　8.3.6　武汉
　　　　8.3.7　青岛
　　　　8.3.8　烟台
　　　　8.3.9　三亚
　　8.4　购物中心地产投资的定位与策略
　　　　8.4.1　商业地产的定位条件
　　　　8.4.2　购物中心以专业化推动产业化之路
　　　　8.4.3　投资购物中心地产的方法
　　　　8.4.4　购物中心招商租赁策略分析
　　　　8.4.5　人性化设计成购物中心投资关注要点
　　8.5　购物中心的开发流程探讨
　　　　8.5.1　购物中心开发的方式及特点
　　　　8.5.2　调研与论证
　　　　8.5.3　立项与决策
　　　　8.5.4　选址与选型
　　　　8.5.5　规划与设计
　　　　8.5.6　融资与招商
　　8.6　投资开发购物中心的决策基础探析
　　　　8.6.1　问题演变的过程
　　　　8.6.2　解析购物中心开发决策的基础因素
　　　　8.6.3　开发商应认真了解消费市场的需求情况
　　8.7　购物中心的商户关系分析
　　　　8.7.1　共生的定义
　　　　8.7.2　基于共生的商户间关系分析
　　　　8.7.3　购物中心商户关系结论
　　8.8　购物中心地产问题与策略分析
　　　　8.8.1　国内购物中心发展存在的问题
　　　　8.8.2　中国购物中心发展的机遇与策略
　　　　8.8.3　做购物中心需要有长远的准备
　　　　8.8.4　浅析二三线城市购物中心发展思路
第九章　北京商业地产市场
　　9.1　2007-2010年北京商业地产整体回顾
　　　　9.1.1　2007年北京商业地产凸显四大热点
　　　　9.1.2　2008北京商业地产市场回顾
　　　　9.1.3　2009年北京商业地产发展状况分析
　　　　9.1.4　2010年北京商业地产市场整体向好
　　9.2　2010年北京商业地产市场动态
　　　　9.2.1　房地产调控利好商业地产
　　　　9.2.2　商业地产销售异常火爆
　　　　9.2.3　短暂观望期后商业地产成交量大增
　　　　9.2.4　商业地产上扬趋势维持至年底
　　9.3　2011年北京商业地产市场发展分析
　　　　9.3.1　2011年北京商业地产市场整体特点
　　　　9.3.2　2011年北京商业地产市场供应状况
　　　　9.3.3　2011年北京商业地产市场成交状况
　　　　9.3.4　2011年北京商业地产市场租售状况
　　9.4　北京商业地产投资分析
　　　　9.4.1　2009年北京商业地产外资并购率大幅下降
　　　　9.4.2　2010年北京楼市低迷资金涌入商业地产
　　　　9.4.3　2010年四个高投资价值商业地产项目现身北京
　　　　9.4.4　2011年丽泽商务区成北京商业地产投资热点
　　　　9.4.5　商业地产投资北京之攻略
　　　　9.4.6　北京商铺投资需要防范三道风险
　　9.5　北京商业地产面临的问题及策略
　　　　9.5.1　北京商业地产开发与经营管理脱节
　　　　9.5.2　北京商业地产市场租金两极化加重
　　　　9.5.3　北京商业地产面临的问题
　　　　9.5.4　商业地产亟需专业化运作
　　　　9.5.5　实现北京商业地产的可持续发展
　　9.6　北京商业地产趋势与预测
　　　　9.6.1　北京商业地产走向与前景预测
　　　　9.6.2　2012年北京商业地产市场预测
　　　　9.6.3　轨道沿线是未来北京商业地产市场热点
　　　　9.6.4　北京高端商业地产将进一步发展
第十章　上海商业地产市场
　　10.1　长三角区域经济一体化下的商业地产
　　　　10.1.1　长三角商业地产发展的特征
　　　　10.1.2　开发商跨区域投资长三角商业地产成趋势
　　　　10.1.3　长三角商业地产存在的问题
　　　　10.1.4　长三角商业地产发展的趋势
　　10.2　上海市商业地产市场现状
　　　　10.2.1　2007年上海商业地产不断完善呈现新布局
　　　　10.2.2　2008年上海商业地产发展回顾
　　　　10.2.3　2009年上海商业地产市场逐步回暖
　　　　10.2.4　2010年上海商业地产市场快速发展
　　　　10.2.5　2011年上海商业地产发展状况
　　　　10.2.6　2011年8月上海出台商业地产限贷新规
　　10.3　上海商业地产发展存在的问题
　　　　10.3.1　上海商业地产市场供求失衡
　　　　10.3.2　上海繁华地段的高端商业地产一铺难求
　　　　10.3.3　上海商业地产结构性过剩甲级写字楼紧缺
　　10.4　上海商业地产投资分析
　　　　10.4.1　2010年投资者密切关注上海商业地产
　　　　10.4.2　2010年英国高富诺投资上海商业地产
　　　　10.4.3　受世博会影响上海商业地产投资前景看好
　　　　10.4.4　2011年上海商业地产投资风险升级
　　　　10.4.5　上海商业地产投资四大结构性矛盾
　　10.5　上海商业地产展望与走向
　　　　10.5.1　上海商业地产市场的前景趋势展望
　　　　10.5.2　未来上海商业地产市场发展方向
　　　　10.5.3　郊区成上海商业地产未来发展重点
　　　　10.5.4　未来上海商业地产新主流
第十一章　广州商业地产市场
　　11.1　广州商业地产市场概况
　　　　11.1.1　广州商业地产发展历程
　　　　11.1.2　广州市商业地产的区域分布及介绍
　　　　11.1.3　广州商业地产的发展现况
　　11.2　2008-2011年广州商业地产市场的发展
　　　　11.2.1　2008年广州商业地产重大事件回顾
　　　　11.2.2　2009年广州商业地产市场分析
　　　　11.2.3　2009年广州商业地产重大事件综述
　　　　11.2.4　2010年广州商业地产的发展
　　　　11.2.5　2011年广州商业地产市场发展态势
　　　　11.2.6　2011年广州商业地产市场发展特点
　　11.3　广州商业地产的投资机会
　　　　11.3.1　广州商业地产投资恰逢时机
　　　　11.3.2　广州商业地具有较高的投资回报率
　　　　11.3.3　2010年广州商铺成投资热点
　　　　11.3.4　2010年广州写字楼投资两极化
　　　　11.3.5　2011年广州商业地产投资继续受青睐
　　11.4　广州商业地产面临的问题及对策
　　　　11.4.1　商业地产缺乏规划引导
　　　　11.4.2　大卖场缺乏吸引力
　　　　11.4.3　同质化造成低利润
　　　　11.4.4　应寻找新的突破口
　　11.5　广州商业地产发展前景
　　　　11.5.1　广州商业地产市场迎来发展新机遇
　　　　11.5.2　“十二五”广州商业地产仍将快速发展
　　　　11.5.3　未来仍将是广州商业地产的良好发展期
　　　　11.5.4　广州写字楼市场市场前景看好
第十二章　深圳商业地产市场
　　12.1　深圳商业地产市场概况
　　　　12.1.1　深圳商业地产及重点商业项目介绍
　　　　12.1.2　深圳商业地产发展现状综述
　　　　12.1.3　2009年深圳商业地产市场浅析
　　　　12.1.4　2010年深圳商业地产市场逆市向上
　　　　12.1.5　2011年深圳商业地产市场概况
　　12.2　深圳商业地产投资分析
　　　　12.2.1　深圳商业地产投资回报率较高
　　　　12.2.2　深圳商业地产仍有较大投资潜力
　　　　12.2.3　经济型酒店成深圳商业地产投资新热点
　　　　12.2.4　深圳商业地产投资暗藏危险
　　　　12.2.5　深圳商业地产投资策略
　　12.3　深圳商业地产的软肋
　　　　12.3.1　深圳商业地产急待整合
　　　　12.3.2　深圳地产文化营销需更准确细分市场
　　　　12.3.3　深圳商业地产急需成熟策划人员
　　　　12.3.4　人才缺乏制约深圳商业地产发展
　　12.4　深圳商业地产发展前景趋势
　　　　12.4.1　深圳商业地产发展前景广阔
　　　　12.4.2　深圳商业地产市场未来发展预测
　　　　12.4.3　深圳商业地产发展走向分析
　　　　12.4.4　深圳商业地产经营呈三大趋势
第十三章　其他主要城市商业地产市场
　　13.1　成都
　　　　13.1.1　2008年成都商业地产深度透析
　　　　13.1.2　2010年调控政策带动成都商业地产销量上涨
　　　　13.1.3　2010年成都商业地产市场迅速发展
　　　　13.1.4　2011年成都商业地产市场发展状况
　　　　13.1.5　制约成都商业地产发展的主要因素
　　　　13.1.6　成都商业地产三大投资热点商业圈
　　　　13.1.7　成都市商业地产发展方向
　　　　13.1.8　成都商业地产未来发展趋势研究
　　13.2　武汉
　　　　13.2.1　2009年武汉商业地产市场爆发式增长
　　　　13.2.2　武汉商业地产呈良好发展态势
　　　　13.2.3　2010年武汉商业地产市场集体升温
　　　　13.2.4　2011年武汉商业地产市场概况
　　　　13.2.5　武汉商业地产“火”而不“热”的原因分析
　　　　13.2.6　武汉商业地产发展的瓶颈及建议
　　　　13.2.7　武汉商业地产面临新机遇
　　13.3　大连
　　　　13.3.1　大连商业地产发展历程
　　　　13.3.2　2010年大连商业地产迎来黄金发展期
　　　　13.3.3　2011年大连商业地产市场明显升温
　　　　13.3.4　大连社区商业成“焦点”
　　　　13.3.5　大连商业地产以永续经营观面对“过热”
　　　　13.3.6　大连商业地产前景诱人
　　13.4　杭州
　　　　13.4.1　杭州商业地产运营模式探讨
　　　　13.4.2　2007年杭州商业地产市场回顾
　　　　13.4.3　2008杭州商业地产市场出现萎靡状态
　　　　13.4.4　2009杭州商业地产“一路凯歌”
　　　　13.4.5　2010年杭州商业地产市场发展概况
　　　　13.4.6　2011年杭州商业地产市场发展概况
　　　　13.4.7　杭州的商业地产亟须多元化发展
第十四章　重点企业分析
　　14.1　万科企业股份有限公司
　　　　14.1.1　公司简介
　　　　14.1.2　2009年1-12月万科经营状况分析
　　　　14.1.3　2010年1-12月万科经营状况分析
　　　　14.1.4　2011年1-9月万科经营状况分析
　　14.2　金地（集团）股份有限公司
　　　　14.2.1　公司简介
　　　　14.2.2　2009年1-12月金地集团经营状况分析
　　　　14.2.3　2010年1-12月金地集团经营状况分析
　　　　14.2.4　2011年1-9月金地集团经营状况分析
　　14.3　上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司
　　　　14.3.1　公司简介
　　　　14.3.2　2009年1-12月陆家嘴经营状况分析
　　　　14.3.3　2010年1-12月陆家嘴经营状况分析
　　　　14.3.4　2011年1-9月陆家嘴经营状况分析
　　14.4　广州珠江实业开发股份有限公司
　　　　14.4.1　公司简介
　　　　14.4.2　2009年1-12月珠江实业经营状况分析
　　　　14.4.3　2010年1-12月珠江实业经营状况分析
　　　　14.4.4　2011年1-9月珠江实业经营状况分析
　　14.5　天津市房地产发展（集团）股份有限公司
　　　　14.5.1　公司简介
　　　　14.5.2　2009年1-12月天房发展经营状况分析
　　　　14.5.3　2010年1-12月天房发展经营状况分析
　　　　14.5.4　2011年1-9月天房发展经营状况分析
　　14.6　上市公司财务比较分析
　　　　14.6.1　盈利能力分析
　　　　14.6.2　成长能力分析
　　　　14.6.3　营运能力分析
　　　　14.6.4　偿债能力分析
第十五章　中国商业地产的竞争格局
　　15.1　中国房地产行业的竞争格局
　　　　15.1.1　中国房地产竞争格局及发展模式
　　　　15.1.2　中国房产业借力融资平台形成竞争优势
　　　　15.1.3　中国房地产市场转为品牌企业的竞争
　　　　15.1.4　房地产市场中的低成本竞争战略
　　　　15.1.5　低碳技术将成为房地产业新的竞争力
　　15.2　中国商业地产的竞争分析
　　　　15.2.1　中国商业地产市场竞争态势
　　　　15.2.2　中国商业地产市场竞争全面升级
　　　　15.2.3　商业地产竞争激烈风险凸现
　　　　15.2.4　中国商业地产竞争面临的风险
　　15.3　中国各大城市商业地产竞争
　　　　15.3.1　济南
　　　　15.3.2　重庆
　　　　15.3.3　成都
　　　　15.3.4　合肥
　　　　15.3.5　厦门
第十六章　中国商业地产融资分析
　　16.1　中国房地产行业的融资概况
　　　　16.1.1　中国房地产融资渠道现状分析
　　　　16.1.2　中国房地产融资的模式分析
　　　　16.1.3　房地产上市公司主要以公司债方式募集资金
　　　　16.1.4　信托创新房地产直接融资模式
　　　　16.1.5　宏观调控政策转折下的房地产融资
　　16.2　房地产上市企业资本市场融资方式比较
　　　　16.2.1　资本市场融资方式比较
　　　　16.2.2　资本市场融资结构分析
　　　　16.2.3　比较之后得出的结论分析
　　16.3　中国商业地产融资分析
　　　　16.3.1　商业地产的融资意义
　　　　16.3.2　商业地产不同融资渠道分析
　　　　16.3.3　商业地产多元化融资流程
　　　　16.3.4　中国商业地产市场出现新融资平台
　　　　16.3.5　中国商业地产市场的融资困境
　　16.4　商业抵押担保证券（CMBS）分析
　　　　16.4.1　CMBS的产生与发展
　　　　16.4.2　CMBS的优势
　　　　16.4.3　CMBS的风险
　　　　16.4.4　CMBS在中国的发展
　　16.5　中国商业地产融资的困难及对策
　　　　16.5.1　商业地产的固有特性
　　　　16.5.2　商业地产融资的现实困境
　　　　16.5.3　突破困境的六种有效途径
　　　　16.5.4　商业地产融资基金待推广
第十七章　中国商业地产投资分析
　　17.1　房地产行业投资时机分析
　　　　17.1.1　时间因素
　　　　17.1.2　空间因素
　　　　17.1.3　生命周期因素
　　17.2　中国房地产行业的投资特性
　　　　17.2.1　周期性
　　　　17.2.2　关联性
　　　　17.2.3　地域性
　　　　17.2.4　政策敏感性
　　17.3　中国房地产行业的投资现状
　　　　17.3.1　中国房地产开发投资占GDP近10%
　　　　17.3.2　2008年中国房地产开发投资概况
　　　　17.3.3　2009年中国房地产投资市场位居世界首位
　　　　17.3.4　2010年中国房地产投资整体增速较快
　　　　17.3.5　2010年中国房地产吸引投资额仍位居全球第一
　　　　17.3.6　2011年我国房地产投资额波动下行
　　17.4　商业地产市场投资形势分析
　　　　17.4.1　2010年商业地产市场成市场调控受益者
　　　　17.4.2　2011年初调控新政使商业地产投资价值再次提升
　　　　17.4.3　2011年商业地产市场持续受政策利好
　　　　17.4.4　商业地产投资风险正不断加剧
　　　　17.4.5　国外投资者看好中国中小城市商业地产商机
　　17.5　中国商业地产投资热点分析
　　　　17.5.1　中国商业地产的投资方向
　　　　17.5.2　二、三线城市商业地产市场蕴藏商机
　　　　17.5.3　工业地产市场投资潜力看好
　　　　17.5.4　休闲商业地产成为投资新宠
　　　　17.5.5　优势写字楼是最适宜投资的方向
　　17.6　四类主要商业地产产品的投资分析
　　　　17.6.1　购物中心
　　　　17.6.2　社区商业
　　　　17.6.3　主题卖场
　　　　17.6.4　商业街
　　17.7　中国商业地产投资的策略
　　　　17.7.1　国内商业地产的投资运作分析
　　　　17.7.2　国内商业地产投资应警惕误区
　　　　17.7.3　投资商业地产需把握的关键
　　　　17.7.4　投资商业地产须谨记的五大事项
　　　　17.7.5　商铺投资相关的政策性规定
　　17.8　房地产行业的投资风险
　　　　17.8.1　房地产的投资的经营风险
　　　　17.8.2　房地产投资的法律风险
　　　　17.8.3　有关房地产开发全过程的法律规定
　　　　17.8.4　中国房地产投资风险的总体状况及变化趋势
第十八章　中国商业地产发展趋势分析
　　18.1　中国房地产行业发展前景预测
　　　　18.1.1　中国房地产市场将逐渐步入理性发展
　　　　18.1.2　2012年中国房地产行业或将转型
　　　　18.1.3　“十二五”中国房地产业发展趋势预测
　　　　18.1.4　中长期中国房地产市场发展展望
　　18.2　中国商业地产发展前景及趋势
　　　　18.2.1　中国商业地产市场前景展望
　　　　18.2.2　中国商业地产市场发展趋势预测
　　　　18.2.3　2012年我国商业地产市场形势乐观
　　　　18.2.4　2012-2016年中国商业地产投资规模预测
　　　　18.2.5　未来商业地产将向城市综合体转型
　　　　18.2.6　未来中国商业地产发展的特点及面临的挑战
　　18.3　中国商业地产的发展走向
　　　　18.3.1　向持有经营的开发模式转变
　　　　18.3.2　向功能与形象并重转变
　　　　18.3.3　向产业链专业分工转变
附录
附录一：中华人民共和国城市房地产管理法
附录二：招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定
附录三：协议出让国有土地使用权规定
附录四：中华人民共和国土地管理法
附录五：中国银行房地产开发贷款管理办法（试行）
附录六：《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（2010.1）
附录七：《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（2010.4）
附录八：2011年房地产调控新政——“新国八条”

图表1　2007年2月-2008年11月全国房地产景气指数趋势图
图表2　2008年1-11月我国房地产开发投资完成情况
图表3　2008年1-11月我国商品房销售情况
图表4　2008年11月份我国70个大中城市房屋销售价格指数
图表5　2008年11月份我国70个大中城市房屋销售价格指数续表
图表6　2008年11月份我国70个大中城市房屋销售价格指数（90平方米及以下）
图表7　2008年11月份我国70个大中城市房屋销售价格指数（90平方米及以下）续表
图表8　2009年1-12月房地产开发企业完成投资及增速情况
图表9　2009年1-12月商品房销售面积和销售额增长情况
图表10　2009年12月七十个大中城市房屋销售价格指数
图表11　2009年12月七十个大中城市房屋销售价格指数（90平米及以下）
图表12　2008年5月-2009年12月全国房地产开发景气指数趋势图
图表13　2009年1月-2010年12月全国房地产开发景气指数趋势图
图表14　2010年1-12月房地产开发企业完成投资及增速情况
图表15　2010年1-12月商品房销售面积和销售额增长情况
图表16　2010年12月七十个大中城市房屋销售价格指数
图表17　2010年12月七十个大中城市房屋销售价格指数（90平米及以下）
图表18　2008-2011年国房景气指数
图表19　2008-2011年房地产开发投资及增速
图表20　2011年房地产市场资金来源结构
图表21　2008-2011年房地产销售情况
图表22　1978-2007年我国年末总人口和人口出生率
图表23　2008年中国人口数及其构成
图表24　2009年中国人口数及其构成
图表25　2010年第六次全国人口普查分地区的常住人口有关数据
图表26　2000-2007年商业营业用房投资额及增长情况
图表27　2000-2007年商业营业用房投资额及增长率示意图
图表28　2000-2007年办公楼投资额及增长情况
图表29　2000-2007年办公楼投资额及增长率示意图
图表30　2007年房地产企业资金来源情况
图表31　开发商—专用信息—人口—交易频率等要素间的关系
图表32　2007-2009年中国年度新增贷款总额情况
图表33　2007-2008年住宅及商业地产投资、建设、销售情况
图表34　2008年四大城市二手住宅价格指数及甲级写字楼租金指数对比
图表35　2006-2008年10月北京、上海外资整体收购金额
图表36　2003-2008年四大城市成交商业用地土地可建面积
图表37　2006-2008年四大城市写字楼竣工面积、销售面积
图表38　2006-2008年四大城市商铺竣工面积、销售面积
图表39　2009年第三季度北京楼市住宅项目与商业项目价格对比
图表40　2010年1-12月中国商业营业用房及办公楼开发投资完成额及增速
图表41　2010年1-12月中国商业营业用房及办公楼销售面积及增速
图表42　2010年1-12月中国商业营业用房及办公楼销售额及增速
图表43　2009年部分城市商铺市场排名情况
图表44　2011年北京商铺市场成交数据
图表45　2011年北京在售商铺成交TOP10
图表46　2010年1-12月上海商铺成交套数与面积走势图
图表47　2010年1-12月上海商铺县区成交套数统计
图表48　2010年1-12月上海商铺县区成交面积统计
图表49　2010年上海商铺成交套数Top10
图表50　2006-2011年上海市商铺供求价走势图
图表51　2006-2011年上海市商铺各环线成交均价走势图
图表52　2011年上海市商铺供应情况
图表53　2011年上海市商铺成交情况
图表54　全国写字楼新开工面积与竣工面积关系
图表55　2010年1-12月中国办公楼开发投资完成额及增速
图表56　2010年1-12月中国办公楼销售面积及增速
图表57　2010年1-12月中国办公楼销售额及增速
图表58　2011年1-12月中国办公楼数据统计
图表59　2010年1-12月北京写字楼市场数据
图表60　2011年北京写字楼市场成交数据
图表61　2011年北京在售写字楼成交TOP10
图表62　2006-2011年上海市写字楼供求价走势图
图表63　2006-2011年上海市写字楼各环线成交均价走势图
图表64　2011年上海市写字楼供应情况
图表65　2011年上海市写字楼成交情况
图表66　四大直辖市产业结构优化系数
图表67　2003-2009年天津高新技术产业发展情况
图表68　2009年重点城市高新技术产业对比
图表69　京、津、沪三地第二产业劳动生产率
图表70　2007-2010年3月空港及高新区配套用地的成交情况
图表71　2006-2009年天津市主要商务园区供需情况
图表72　2002-2009年天津商务园区主要产品销售价格趋势
图表73　2002-2009年天津工业园区主要产品租赁价格趋势
图表74　1991-2008年中国物流总额变化
图表75　2003-2013年中国购物中心累计商业建筑面积情况及预测
图表76　2009-2013年购物中心投资占全国商业营业用房总投资比重情况及预测
图表77　2010年北京开业的社区型项目
图表78　2010年北京开业的市区型项目
图表79　生物种群间的相互关系
图表80　租售面积抽样分析
图表81　零售物业市场的租赁情况
图表82　北京优质商业物业新增供应量，吸纳量和空置率走势
图表83　北京优质商业首层和二层租金走势
图表84　北京商业地产租金走势示意图
图表85　2011年北京商用物业市场入市量分布
图表86　2011北京市新增商用物业供给区域分布
图表87　2011年北京商业地产市场成交数据
图表88　2011年北京写字楼、商铺成交状况
图表89　2011年北京商业地产市场成交均价走势
图表90　2011年北京商用物业区域成交量排名
图表91　2011年北京写字楼租金涨幅榜TOP10
图表92　2011年北京写字楼租金下跌详情
图表93　2011年北京商铺租金涨幅榜TOP10
图表94　2011年北京商铺租金下跌详情
图表95　北京不同用途的店铺平均租金对比
图表96　北京市不同用途的店铺平均营业面积对比
图表97　经营商户最看好的商业用房类
图表98　2006-2011年上海市商业地产年度供求价走势图
图表99　广州商业区域分布图
图表100　2007-2008年成都商业类用地市场供需情况
图表101　2008年成都月度商业用地成交均价走势
图表102　2008年成都主城区商业土地市场各项之最
图表103　2008年成都市在售在租楼盘分布图
图表104　2008年度成都商业项目数据汇总表
图表105　2008年成都主城区商业地产项目相关数据
图表106　2000-2008年成都商业地产投资额
图表107　2000-2008年成都商业地产销售面积
图表108　2000-2008年成都商业地产销售均价
图表109　2000-2008年成都商业地产施工面积
图表110　2008年成都主要商圈租赁情况
图表111　2007年杭州市土地出让性质比重
图表112　杭州市开发区土地出让的面积规划
图表113　2007年杭州市商业类物业成交分析
图表114　杭州市国家级开发区投产情况分析
图表115　2009年1-12月万科非经常性损益项目及金额
图表116　2007年-2009年万科主要会计数据
图表117　2007年-2009年万科主要财务指标
图表118　2009年1-12月万科主营业务分行业、产品情况
图表119　2009年1-12月万科主营业务分地区情况
图表120　2010年1-12月万科非经常性损益项目及金额
图表121　2008年-2010年万科主要会计数据
图表122　2008年-2010年万科主要财务指标
图表123　2010年1-12月万科主营业务分行业、产品情况
图表124　2010年1-12月万科主营业务分地区情况
图表125　2011年1-9月万科主要会计数据及财务指标
图表126　2011年1-9月万科非经常性损益项目及金额
图表127　2009年1-12月金地集团主要财务数据
图表128　2009年1-12月金地集团非经常性损益项目及金额
图表129　2007年-2009年金地集团主要会计数据
图表130　2007年-2009年金地集团主要财务指标
图表131　2009年1-12月金地集团主营业务分行业情况
图表132　2009年1-12月金地集团主营业务分地区情况
图表133　2010年1-12月金地集团主要财务数据
图表134　2010年1-12月金地集团非经常性损益项目及金额
图表135　2008年-2010年金地集团主要会计数据
图表136　2008年-2010年金地集团主要财务指标
图表137　2010年1-12月金地集团主营业务分行业、产品情况
图表138　2010年1-12月金地集团主营业务分地区情况
图表139　2011年1-9月金地集团主要会计数据及财务指标
图表140　2011年1-9月金地集团非经常性损益项目及金额
图表141　2009年1-12月陆家嘴主要财务数据
图表142　2009年1-12月陆家嘴非经常性损益项目及金额
图表143　2007年-2009年陆家嘴主要会计数据
图表144　2007年-2009年陆家嘴主要财务指标
图表145　2009年1-12月陆家嘴主营业务分行业、产品情况
图表146　2009年1-12月陆家嘴主营业务分地区情况
图表147　2010年1-12月陆家嘴主要财务数据
图表148　2010年1-12月陆家嘴非经常性损益项目及金额
图表149　2008年-2010年陆家嘴主要会计数据
图表150　2008年-2010年陆家嘴主要财务指标
图表151　2010年1-12月陆家嘴主营业务分行业、产品情况
图表152　2010年1-12月陆家嘴主营业务分地区情况
图表153　2011年1-9月陆家嘴主要会计数据及财务指标
图表154　2011年1-9月陆家嘴非经常性损益项目及金额
图表155　2009年1-12月珠江实业主要财务数据
图表156　2009年1-12月珠江实业非经常性损益项目及金额
图表157　2007年-2009年珠江实业主要会计数据
图表158　2007年-2009年珠江实业主要财务指标
图表159　2009年1-12月珠江实业主营业务分行业、产品情况
图表160　2009年1-12月珠江实业主营业务分地区情况
图表161　2010年1-12月珠江实业主要财务数据
图表162　2010年1-12月珠江实业非经常性损益项目及金额
图表163　2008年-2010年珠江实业主要会计数据
图表164　2008年-2010年珠江实业主要财务指标
图表165　2010年1-12月珠江实业主营业务分行业、产品情况
图表166　2010年1-12月珠江实业主营业务分地区情况
图表167　2011年1-9月珠江实业主要会计数据及财务指标
图表168　2011年1-9月珠江实业非经常性损益项目及金额
图表169　2009年1-12月天房发展主要财务数据
图表170　2009年1-12月天房发展非经常性损益项目及金额
图表171　2007年-2009年天房发展主要会计数据
图表172　2007年-2009年天房发展主要财务指标
图表173　2009年1-12月天房发展主营业务分行业、产品情况
图表174　2009年1-12月天房发展主营业务分地区情况
图表175　2010年1-12月天房发展主要财务数据
图表176　2010年1-12月天房发展非经常性损益项目及金额
图表177　2008年-2010年天房发展主要会计数据
图表178　2008年-2010年天房发展主要财务指标
图表179　2010年1-12月天房发展主营业务分行业、产品情况
图表180　2010年1-12月天房发展主营业务分地区情况
图表181　2011年1-9月天房发展主要会计数据及财务指标
图表182　2011年1-9月天房发展非经常性损益项目及金额
图表183　2011年前三季度商业地产行业上市公司盈利能力指标分析
图表184　2010年商业地产行业上市公司盈利能力指标分析
图表185　2009年商业地产行业上市公司盈利能力指标分析
图表186　2011年前三季度商业地产行业上市公司成长能力指标分析
图表187　2010年商业地产行业上市公司成长能力指标分析
图表188　2009年商业地产行业上市公司成长能力指标分析
图表189　2011年前三季度商业地产行业上市公司营运能力指标分析
图表190　2010年商业地产行业上市公司营运能力指标分析
图表191　2009年商业地产行业上市公司营运能力指标分析
图表192　2011年前三季度商业地产行业上市公司偿债能力指标分析
图表193　2010年商业地产行业上市公司偿债能力指标分析
图表194　2009年商业地产行业上市公司偿债能力指标分析
图表195　普通房地产信托产品与REITs的主要区别
图表196　2005-2007年案例公司资本市场融资结构概要
图表197　私募基金的优势和劣势
图表198　IPO的优势和劣势
图表199　2009年全球房地产市场投资额
图表200　2008-2011年房地产开发投资情况
图表201　2012-2016年中国商业营业用房投资额预测
图表202　2012-2016年中国办公楼投资额预测